«Базовый элемент» рассказал о развитии курортной зоны «Имеретинский»

Андрей Михайлович, недавно вы провели ребрендинг гостиницы «Айвазовский». Новое название – «Имеретинский». Для чего это нужно?

- Мы хотим создать единую рекреационную зону курортного района, объединенного общей философией и единым названием. Затраты на этом этапе были небольшими. Мы сохранили удачный оранжевый цвет логотипа, который использовали еще в то время, когда отель назывался «Айвазовский» и взяли за основу логотип курортного района. Дальше все, что будет находиться на территории «Имеретинского», будет запускаться под единым зонтичным брендом.

- Какая загрузка номерного фонда сейчас в ваших отелях? Можете озвучить прогнозы по среднегодичной загрузке на ближайшие три года и какую загрузку отелей вы ожидаете в горнолыжном сезоне 2014-2015 г.?

- Осень и самое начало зимы - период традиционно низкой загрузки отелей региона, поэтому уровень заполняемости сейчас колеблется в диапазоне от 30 до 35%. В основном, это гости, прибывающие в Сочи с деловыми целями, в том числе – арендующие апартаменты на длительный срок, группы крупных корпоративных заказчиков.

Первый летний сезон курортный район «Имеретинский» прошел более чем достойно: загрузка гостиницы и апартаментов составляла до 85%, а во время проведения российского этапа гонок «Формула 1» - и 100%.

В ближайшие годы мы рассчитываем на развитие Сочи не только как летнего и горнолыжного курорта, но и как места, где будет развиваться бизнес-туризм, что позволить выровнять сезонные перепады загрузки номеров и апартаментов и получить стабильные 40–45% в осенние, зимние и весенние месяцы.

В наших планах - развитие ассортимента предоставляемых комплексом гостиничных услуг, спрос на которые востребован в межсезонье: длительное проживание, деловой туризм, санаторно-курортное лечение. Для зимнего периода мы запустили специальные удобные программы для горнолыжников. Основная цель, на которую направлены все мероприятия - сглаживание сезонных перепадов и выход на среднегодовой показатель в 65% загрузки комплекса.

- Правительство РФ озвучило, что в 2015 г. в Сочи может появиться игорная зона. Как вы относитесь к этому решению?

- Мы неоднократно обсуждали – насколько это было бы интересно для наших проектов и территории в целом. Один из спорных вопросов – не отпугнет ли появление игорной зоны людей, приезжающих в Сочи на отдых с семьями? По нашей информации, скорее всего, первая игорная зона будет размещена на достаточно изолированной территории в горном кластере. Нам кажется, это разумный компромисс, поскольку нахождение игорной зоны в Нижнеимеретинской низменности – это не то решение, которое добавит привлекательности данной территории, скорее, - наоборот. Ведь если сейчас к нам в отели приезжают семьи с детьми на месяц, на два, не уверен, что они будут чувствовать себя комфортно, зная, что в соседнем здании находится рулетка.

В целом же, наличие казино в Сочи – идея хорошая. Но при условии, что его оператором будет крупный игорный дом – из тех, что управляют казино Лас-Вегаса, Макао и других мировых игорных столиц. Это еще один сегмент отдыха, рассчитанный на людей с определенным достатком, которые также будут заполнять гостиницы премиум-класса, приносить доход ресторанам, другим развлекательным заведениям. Это особая категория гостей, у которой тоже должны быть свои возможности для отдыха.

- Как появление казино в городе повлияет на ваш бизнес? Насколько увеличится загрузка отелей?

- Мы будем рады, если его появление увеличит показатели турпотока в Сочи. Говорить о быстром приросте туристов в ближайшей перспективе наверно не приходится. Дело в том, что на создание казино высокого уровня уйдет год-два, потом нужно время на маркетинг, создание репутации. Возможно, через несколько лет мы увидим, что сюда приезжают туристы, заинтересованные, в том числе, в посещении казино.

Это вполне укладывается в европейскую практику. Есть Вена, Баден-Баден. Мы же туда едем не в первую очередь для того, чтобы сходить в казино. В этих городах и так есть на что посмотреть. Но там обязательно найдется казино, которое открыто для всех желающих.

Сочи не должен стать игорной зоной ради игорной зоны. Это должна быть еще одна возможность для отдыха, не более того.

- Есть ли в планах вашей компании участие в создании игорной инфраструктуры в Сочи? Возможно ли то, что вы построите казино в новой игорной зоне?

- Этот летний сезон показал, что у нашего курортного района есть своя целевая аудитория, которая пользуется имеющейся инфраструктурой. Наши резиденты не выглядят фанатами игорной деятельности. Для нас это проект средне- и долгосрочной перспективы. Если мы увидим, что участие в подобном проекте не будет нарушать наш мастер-план, то, возможно, мы этим займемся.

- Ранее ваша компания сообщала о вводе яхтенной марины в Сочи на 42 места. Сколько сейчас яхт швартуется в вашей марине? Каким образом вы привлекаете клиентов и что делаете для развития марины?

- Действительно, 15 июля 2014 года мы открыли первый этап яхтенной марины на 42 стояночных места. Это очередной шаг на пути перепрофилирования порта Сочи Имеретинский, построенного в 2010-2012 годах для перевалки грузов олимпийского назначения. Инвестором строительства выступил «Базовый Элемент». Вложения в проект – как собственные, так и заемные, - составили более 6 млрд рублей. Сейчас у понтонов марины ошвартованы 22 лодки, еще 17 стоят на сухом хранении.

Что касается работы с клиентами, то, поскольку яхтенный порт является частью курортного района «Имеретинский», то у нас есть большие возможности для предоставления им полного комплекса услуг, включающего как обслуживание яхт (электроэнергия, вода, снятие льяльных вод), так и услуги по проживанию в нашем курортном районе с полным пакетом дополнительных туристических опций.

- Вы озвучили планы расширить яхтенную марину до 430 мест: на каком этапе сейчас реализация расширения? В какие сроки планируете строительство второй очереди марины?

- Точное количество стояночных мест будет определено после завершения проектирования. Сейчас реализован первый этап перепрофилирования. Посмотрим, как это будет работать. В перспективе будем принимать решение – продолжать эксплуатацию акватории в режиме яхтенного порта или создавать на этом месте водно-развлекательный парк.

- Как идет продажа апартаментов в Олимпийской деревне? Какую часть вы выставили на продажу? Сколько апартаментов уже купили? За сколько лет, по вашим прогнозам, вы распродадите оставшиеся апартаменты?

- Продажа апартаментов – на начальной стадии. Пока мы только начали масштабное позиционирование курортного района как комплекса, в котором есть возможность не только проживать в гостинице и арендовать апартаменты, но и покупать их. Продажи растут по мере расширения наших инфраструктурных проектов.

Сейчас увеличивается количество проживающих, которые берут апартаменты в долгосрочную аренду на приемлемых условиях. По итогам летнего сезона-2014 у нас появилось достаточно большое количество резидентов, практически постоянно пребывающих на территории района. Сегодня они арендуют апартаменты на длительный срок, но мы уверены, что это наши потенциальные покупатели.

- Как экономические санкции и падение рубля повлияли на ваш бизнес? Вы сосредоточены в премиум-сегменте – этот сегмент тоже несет потери или дела обстоят лучше, чем у бизнеса для среднего и эконом-класса?

- Рынок недвижимости реагирует на кризисы иначе, чем любой другой. С резким снижением курса рубля по отношению к валюте, цены на недвижимость в рублях не растут. В худшем случае – они движутся вместе с инфляцией в рамках потребительской корзины. На самом деле, по практике предыдущих двух-трех потрясений, рублевые цены на недвижимость во время кризиса падают, а потом очень медленно возвращаются на докризисный уровень.

Мы не вправе изменять наши цены, поскольку ценовые рамки заданы соглашением с ВЭБом и себестоимостью нашего строительства. Поэтому для нас ситуация с точки зрения предложения не изменилась – цены такие же как до снижения курса рубля. Что касается покупателей, их поведение спрогнозировать невозможно – тем более, покупателей жилья премиум-класса. Апартаменты, которые они у нас приобретают, - это второе жилье, не основное. Это эмоционально очень хорошее предложение:  возможность иметь свой дом у моря, в котором могут проживать, например, пожилые родители или молодые семьи с маленькими детьми, у которых уже есть квартира в большом городе.

В связи с нынешней ситуацией кто-то может подождать, отложить крупную покупку на будущее, кто-то, наоборот, готов вложиться сейчас, чтобы потом, когда ситуация улучшится, его недвижимость восстановила свою стоимость по отношению к любой валюте, как это всегда и бывает.

Пока с точки зрения продажи и аренды апартаментов мы видим достаточно стабильный спрос. Сейчас будет первый зимний сезон, в котором мы будем продвигать морской сегмент. Подобное делается впервые в Сочи. Наши гости могут проживать на берегу моря, при этом через 30-35 минут оказаться на снежных склонах гор. Мы подготовили достаточно привлекательную зимнюю программу, в которую входят ски-пассы на горнолыжные курорты, трансфер от нашей гостиницы до Красной Поляны и обратно, проживание в гостинице или апартаментах на берегу, в шаговой доступности от Олимпийского парка. Дополнительно гости также могут выйти в море на яхте, отправиться на морскую рыбалку, поучиться морскому делу – и все это в разгар новогодних и рождественских праздников!

Я настраиваю коллег на амбициозные цели и задачи, чтобы сезон был не хуже летнего. Сочетание снежных склонов и моря, теплой погоды на побережье – это уникальное предложение, которое можно найти мало где в мире. Это нужно раскрывать как можно полнее. Спрос на наши зимние программы есть, и он достаточно хороший.

- Ростуризм говорит о серьезном росте внутреннего турпотока (15 %) в стране. Как вы считаете – внутренний турпоток в ближайшие годы продолжит рост или в 2015-2016 гг. ситуация на туррынке стабилизируется, и россияне снова поедут за границу?

- Внутренний и внешний турпотоки не связаны друг с другом. По сравнению с европейским странами, у нас очень немобильное население – люди не очень готовы путешествовать ни по стране, ни за границу. Оба рынка имеют огромный потенциал, причем, непересекающийся. Выездной туризм имеет свой потенциал, со временем он восстановится. Внутренний туризм всегда проигрывал в сервисе, цене, качестве инфраструктуры. Сейчас в Сочи есть возможность получить хороший качественный отдых за приемлемую цену. Думаю, он будет востребован.

- Чего сейчас не хватает Сочи для увеличения турпотока? Какие объекты и события еще можно создать в городе? В каком ключе вообще должен развиваться Сочи? Правильно ли, что ставка сделана на туристов с доходами выше среднего класса?

- Одна из самых больших проблем – цены на авиабилеты. Именно от них отталкиваются семьи, планируя свои турпоездки. При этом, львиная доля цены билета – это стоимость авиатоплива. Нужно найти способ регулирования цен на топливо или субсидировать авиакомпании, чтобы сделать перевозки более доступными. Это будет огромным стимулом для роста турпотока.

Вторая часть истории – транспортная доступность уже имеющихся объектов. Сейчас, к примеру, идет спор между администрацией Краснодарского края и РЖД о дальнейшей судьбе электричек «Ласточка» в Сочи. С 1 декабря их количество существенно сократится. Это сильно ухудшает ситуацию. Если у края нет возможности договориться о комфортном механизме работы электропоездов, то нужно замещать их автобусным сообщением. С учетом вновь построенных дорог это возможно - за существенно меньшие деньги можно забрать и имеющийся поток, и нарастить его.

Третья составляющая развития – наполнение имеющейся инфраструктуры событиями. Сегодня люди посещают Олимпийский парк один раз и больше в него не возвращаются. Здесь не проходят в регулярном режиме концерты, выставки, ярмарки и т.п. Нет точек притяжения интереса, кроме «Сочи парка».

Этим должны заниматься краевые и городские власти. Каждый квартал должно проходить событие мирового масштаба – уровня «Формулы 1», привлекающее внимание не только жителей России, но и иностранных гостейРРР. Каждый месяц должно быть событие российского масштаба – такое как КВН, «Кинотавр», которые могут привлекать дополнительный внутренний турпоток. Раз в неделю должны происходить события локального масштаба, которые привлекали бы находящихся здесь туристов и жителей города. Если сделать такой календарный график, правильно его прорекламировать, тогда любой, кто сюда приезжает, будет понимать, что в любое время, когда он сюда соберется, здесь что-то будет происходить.

Говорить о том, что сейчас ставка сделана на туристов с достатком выше среднего, некорректно – как раз увеличение номерного фонда в Сочи перед Олимпиадой вдвое позволяет сегодня отдыхать в новых, качественных гостиничных комплексах по достаточно разумным ценам, которые ниже средних по России (при том, что в среднем качество гостиниц в стране оставляет желать лучшего).

- Развлекательная и туристическая инфраструктура, которую ваша компания создала на свой территории, - это выгодный бизнес? Вы вложили порядка 24 млрд рублей, еще планируете инвестировать в расширение яхт-марины. Когда этот проект окупит себя?

- Многое будет зависеть от того, как будет проведена реструктуризация обязательств по олимпийским объектам. До 1 января 2016 года идет этап «тестирования» - все участники олимпийского проекта – и государство, и собственники, - проверяют инфраструктуру на предмет чувствительности к спросу, подбирают варианты турпродуктов, собирают статистику по экономической эффективности объектов. После этого будет проведен всесторонний анализ, на основании которого будут выстраиваться обновленные финансовые модели, базирующиеся на фактических показателях объектов за два года. И тогда уже можно будет говорить о том, какой будет рентабельность, окупаемость и ее сроки.

- Кто кредитовал создание ваших проектов в Сочи? Вы получали кредит в рублях или в валюте?

- Все олимпийские объекты в Сочи финансировались ВЭБом. Все кредиты мы получали в рублях – равно, как и другие инвесторы.

- Какое развитие инфраструктуры (кроме яхт-марины) вы еще планируете? Иначе: какие объекты вы еще планируете построить (и в какие сроки), какие события собираетесь создавать, чтобы привлекать гостей?

- На территории курортного района «Имеретинский» ведется большая работа по развитию инфраструктуры. Сейчас идут переговоры по размещению у нас супермаркета одной из крупных федеральных торговых сетей. Мы договорились с оператором детских учреждений, у которого есть интересная международная концепция, об открытии в течение ближайших месяцев детского клуба. Сейчас выбираем партнера по реализации проекта международной школы: у нас есть тестовый проект, который предполагает двух-трехнедельные модули. Если поймем, что это удобная концепция для тех, кто готов получать качественное бизнес-образование, совмещая его с комфортным пребыванием на берегу Черного моря, то дальше также будем ее развивать. До конца этого года на территории «Имеретинского» должен начать работу санаторий для тех, кому важен не только отдых, но и квалифицированная медицинская помощь. Будут открыты новые кафе и рестораны. В течение двух месяцев откроем аптеку. В яхтенном порту Имеретинский заработала школа капитанов, окончив которую можно получить международный и российский сертификаты на парусные и моторные суда.

Мы стараемся насыщать событиями жизнь в нашем курортном районе. В сентябре состоялась первая яхтенная регата Imeretinsky Cup, которую мы планируем сделать традиционной. В начале октября прошли Surf Yoga Festival и JetCamp Festivalдля любителей активного отдыха, во время гонок «Формула 1» желающие могли арендовать апартаменты с видом на трассу и вживую наблюдать за перипетиями спортивной борьбы. Сейчас ведем переговоры о проведении в следующем году в яхтенном порту российского этапа чемпионата мира по авиагонкам Red Bull Air Race – это событие мирового уровня, которое неизменно привлекает интерес любителей со всего света. Мы постоянно работаем над расширением календаря событий, и считаем, что наши задумки придутся по душе гостям курортного района «Имеретинский».

"Деловая газета.Юг" - новости Краснодарского края